Bár drágák a lakások, és a tízezer budapesti Airbnb-apartman fele alig hoz a konyhára, töretlenül nő a lakáshotelezés piaca Magyarországon. Mindezt nehéz számokban kifejezni, mert még arról sincs közmegegyezés, a tízezer budapesti lakás hány százaléka működhet feketén.

A rövid távú lakáskiadás piaci hatásait az országos statisztikákban sem könnyű kimutatni, mivel Magyarországon az airbnb-zés gyakorlatilag Budapesten koncentrálódik. A növekedés azért ezekben is látszik. A Magyar Turisztikai Ügynökség (MTÜ) által közzétett összesítés szerint óriási piacról van szó: 2016-ban Budapest és Közép-Dunavidék vendégforgalma a teljes turisztikai torta 38,3 százalékát tette ki. Tavaly ebben a régióban 692 ezerrel, azaz 7 százalékkal több vendégéjszakát töltöttek el a turisták, mint 2015-ben. 2016 a turizmus szempontjából amúgy is rekordév volt a jelentés szerint. A feljövő iparág tavaly 9,8 százalékkal részesedett az ország GDP-jéből, miközben például a mezőgazdaság mindössze 3,8-cal.

Az Airbnb saját adatai szerint kirobbanó növekedés jellemezte a budapesti piacot: 2016-ban 700 ezerre nőtt az érkező vendégek száma, ez 54 százalékos ugrás az előző évhez képest – válaszolta kérdésünkre a cég berlini központja. Az 1,26 milliós lakosú Prága azért még mindig jobban hasít: több mint tízezer lakáskiadó 908 ezer vendégnek adott szállást 2016-ban. Ezzel az airbnb-zők 3,9 milliárd cseh koronával (kb. 48 milliárd forinttal) járultak hozzá a cseh költségvetéshez.

A magyar piacról az Airbnb nem adott ki hasonló adatot. Annyit azonban a magyar állam által közölt statisztikák alapján tudni lehet, hogy a tavaly Budapestre érkező szállóvendégek túlnyomó többsége külföldről jött (8,2 millió vendégéjszaka a 9,3 millióból). Már 2015-ben a teljes budapesti piac több mint 20 százalékát tették ki a közösségi szállások: 2,2 millió vendégéjszakát regisztráltak a szállodák 8 milliójához képest.

2014 januárja és 2016 júliusa között így alakult a vendégéjszakák száma a szállodákban és az Airbnb-lakásokban.:

Itt pedig az egymáshoz viszonyított arányuk alakulása látható:

Flesch Tamás, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének alelnöke szerint is nehéz statisztikailag kimutatni az airbnb-zés előretörését, de tény, hogy Budapesten 20 ezer szállodai szoba van, miközben 10 ezer apartmanlakás is üzemel több szobával, tehát a teljes kapacitásnak legalább 50 százalékát már a közösségi szálláshelyek adják. Igaz, ezek jóval kisebb kihasználtsággal működnek, mint a szállodák: 2015-ben ez az arány 25 százalék volt a hotelek 50 százalékos kihasználtságával szemben, legalábbis a hivatalos KSH-adatok szerint.

A termék: a szállás

Jancsik András, a Budapesti Gazdasági Egyetem turizmusmarketinggel foglalkozó oktatási rektorhelyettese 2014. október óta kutatja a budapesti apartmanpiacot Michalkó Gáborral, az MTA CSFK Földrajztudományi Intézetének tudományos tanácsadójával és Csernyik Mártával, a BGE turizmus mesterszakos hallgatójával. A méréshez az Airbnb felületét és egy web scraping szoftvert (Visual Web Ripper) használnak, amelynek segítségével egy több mint tízezer lakást és több mint nyolcezer házigazdát tartalmazó adatbázist építettek fel.

Jancsik nem látja igazoltnak a szállodák piacvesztését: a vendégéjszakák számának növekedését tekintve a hotelek bizonyos időszakokban le is lépték az apartmanokat. Miközben az utóbbiak több mint 2 millió vendégéjszakát hoztak, a szállodák kihasználtsága nem romlott, e szerint a logika szerint az apartmankiadók más piacot találtak maguknak, a kétféle szolgáltatás nem fedi annyira egymást, mint például a taxisok és az Uber esetében (az igaz viszont, hogy Airbnb nélkül nőhetett is volna a szállodák kihasználtsága).

A szállodások a piacvesztést leginkább abban érzékelik, hogy hiába élénkült a turizmus, a szállodai szobák átlagára stagnál, mert közben az Airbnb belépett a képbe. Flesch szerint ugyanakkor nagy félreértés, hogy a szállodák és a közösségi szálláshelyek más vendéget vonzanak, s így nem riválisai egymásnak, termékük ugyanis alapvetően ugyanaz: a szállás. A közösségi szállások már nemcsak az olcsóbb kategóriájú szállodákkal versenyeznek, luxusapartmanokat is bőven találni a piacon – és az 5 csillagosok külföldivendég-forgalmának jelentős visszaesése a 2016-os húzóévben erősíti ezt a véleményt.

A szállodások gondja azonban elsősorban az, hogy a magánszállások nem azonos feltételekkel működnek, mint a hotelek. Az egészségügyi, tűzrendészeti, HACCP stb. előírásokról és olyan járulékos költségekről van szó, mint a rovarirtás vagy a liftkarbantartás. A szállodák ezeket kötelesek betartani, és a rengeteg költséget érvényesíteniük is kell az árban. A szállodáknak állandóan pereket akasztanak a nyakukba, míg az airbnb-s szerződés erre nem ad lehetőséget – hozott példát Deák Judit, a Magyar Idegenvezetők Egyesületének elnöke, aki azt szeretné, ha az Airbnb maradna, „mert ez a fejlődés útja”, de rendezettebb körülmények között.

„A probléma, hogy az airbnb-zés nem az, aminek elindult. A sharing economy elve arról szólna, hogy van egy lakásom, és azt kiadom, amikor nem vagyok otthon. Ha az év 365 napján adom ki, az már nem az én lakásom, hanem kereskedelmi szolgáltatás” – mondta Flesch, aki nem tartja normálisnak, hogy már szállodaszerűen, recepcióval felszerelt Airbnb-társasházak is léteznek, és ezekből ki lehet spórolni például a több milliós költségű szállodai tűzjelző rendszert.

A szállodák érdekképviselete folyamatosan próbál lobbizni a változásért: tavaly nyáron tanulmányt is készíttettek a magánszállások piacáról. Flesch szerint a jogalkotótól ígéretet nem kaptak, ő egyelőre arra lát esélyt, hogy az összes kereskedelmi szálláshely bekerül egy átláthatóbb csatornába, mondjuk egy online rendszerbe statisztikákkal és bevételekkel. „Mi nem háborúzunk, nem tiltást akarunk, csak azt, hogy mindenkinek egyforma legyen a terep. Ha egy szabályozottabb környezetben, adózva megél ugyanúgy 8000 darab Airbnb-lakás Budapesten, én azt tudomásul veszem.”

Adózni alig kell

„Ez az adóvonzat éves szinten semmi. Egy hét alatt meg lehet keresni” – jellemezte az egyéb szálláshelyekre vonatkozó adószabályokat egy kilenc lakást üzemeltető budapesti airbnb-ző.

Azok, akik csak egy lakást adnak ki, valóban tömegesen választják a tételes átalányadót, ez ugyanis szobánként és évente mindössze 38400 forintnyi terhet jelent. Sőt a megszavazott adótörvény-tervezet szerint 2018-tól már három lakásig lehet a tételes átalányadót választani. Ennek feltétele, hogy a lakás saját tulajdonban álljon, és a vendég 90 napnál rövidebb időre költözzön be.

A magánszállásadók választhatják a költségelszámolásos módszert is, ennél a konstrukciónál 15 százalék szja-t kell fizetni negyedévente, valamint 22 százalékos egészéségügyi hozzájárulást (eho). Egyéni vállalkozóként is lehet airbnb-zni, itt már a vállalkozói szja-szabályok érvényesek, és a tevékenység járulékköteles.

A NAV fehérít

A kedvező adózás hatására valamelyest fehéredett a szektor, amit a NAV a támogató eljárások bevezetésével igyekszik fokozni – azaz figyelmezteti az adózókat, ha a bevallásában szereplő adatok nem esnek egybe a nyilvántartásban olvasható számokkal. Önellenőrzést javasolnak, sőt időnként személyes kapcsolatba is lépnek a szállásadóval, kvázi tanácsadóként. Ha az adózó korrigálja a hibát vagy bebizonyítja, hogy a NAV tévedett, az ügyet le lehet zárni. Ha ez nem sikerül, következik a rendes adóellenőrzés.

A NAV az ír adóhatósággal egyeztetve (az Airbnb európai központja Dublinban van) 2015-ös adatokat szerzett be a magyar bevételekről, és ezek alapján indították meg a támogató eljárásokat – mondta Asztalos Zsuzsa NAV-osztályvezető a lakáskiadók szeptemberi konferenciáján. Eddig 852 ilyen ügyet zártak le, igaz, az esetek nagyobb részében sikertelenül, mivel 16 százalékot nem értek utol a támogató eljárással, 35 százaléknál pedig fennmaradt az anomália, nem sikerült rendezni az ügyet. 27 százaléknál derült ki, hogy valós volt a NAV aggálya, és ezeket az ügyeket sikerült is megoldani az adózókkal. 20 százaléknál pedig kisült, hogy valójában nem is történt szabálytalanság.

„Minél nagyobb bevétele volt a szállásadónak, annál kevésbé volt pozitív a hozzáállása” - összegzett a NAV munkatársa, hozzátéve, hogy lebukás esetén az eltitkolt bevétel 200 százalékát róják ki az adózóra. Az illegálisan airbnb-zők arányát érthetően nehéz megtippelni, 2015 végén az összes üzemeltető 20-25 százalékára becsülték – mondta Schumicky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke. Más források 30-50 százalékot említenek a KSH-nál és az Airbnb-n fellelhető adatok összevetése alapján. A rendszer lakcímet nem regisztrál, így könnyen elkerülhető az adózás.

Idegölő biznisz, de jól jövedelmez

„Sokan úgy ugranak be, hogy óriásit szakítanak, és jó buli lesz, de ez idegölő biznisz” – mondta az előbb idézet fiatal vállalkozó. Szerinte Budapesten a hirdetők nagy hányada még egy-két lakást visz, de valóban érezhető egyfajta koncentráció. Ezen a piacon a kishalak és a nagyhalak jól megférnek egymással, mert aki kicsiben játszik, sokat spórolhat azon, hogy minden járulékos munkát (takarítás, mosás, szerelés, vendégek kísérgetése) maga végez el, nagyobb szereplőknek azonban ez már lehetetlen, alvállalkozókhoz kell kiszervezniük a kötelező körök egy részét. Utóbbiak viszont értelemszerűen nagyobb bevételt termelnek ki több lakásból.

Sokan, akik rádöbbennek, hogy mennyire munkaigényes és folyamatos jelenlétet igénylő biznisz a lakáskiadás, üzemeltető cégekhez fordulnak, amelyek 15-25 százalékos jutalékért viszik az ügyeket.

Az Airbnb ennek ellenére kifejezetten jó üzlet, mivel Magyarországon, főleg Budapesten a turizmus dinamikusan nő. A fővárosban ráadásul még nem vezettek be a több külföldi nagyvárosban már meghonosodott korlátozást, igaz, a VIII. kerület októbertől a társasházi lakók beleegyezéséhez kötötte az új apartmanok engedélyezését. Az adószabályok is igen kedvezőek, miközben az ingatlanok ára még mindig nem érte el a csúcsot.

Volt azért ennél fényesebb aranykor is: a konferencia egyik apartmankiadással foglalkozó résztvevője azt mondta, hogy a négy éve, még az árrobbanás előtt megvásárolt kislakása máris behozta az árát. Azóta azonban felmentek az ingatlanárak, miközben a hosszú távú albérletkiadás is jobb bevételeket hoz, mint korábban. Jancsikék mérése szerint az össszes fővárosi lakás fele ma alig valamit – évente kevesebb mint 2000 eurót – hoz a konyhára.

Egy 30-40 négyzetméteres, belső kerületi garzonból havi átlagban 270-320 ezer forintos bevétel hozható ki, de ebből még lejön az adó, a rezsi, az Airbnb-jutalék (3,5 százalék), a mosás, a takarítás és az amortizációval járó költségek, adott esetben az üzemeltetőnek adott százalék (vagy annak hiányában a házigazdára háruló tetemes meló terhe.) Eközben ma már egy ilyen lakást 150 ezer plusz rezsiért lehet kiadni egy albérlőnek, ami kevesebb munkával és konfliktussal jár – mondta Schumicky Balázs. Ráadásul kisebb üzleti kockázattal is – tette hozzá az apartmankiadók egyesületének elnöke, akinek a 2015. nyári menekültválság idején sorra mondták le a foglalásait.

Schumicky 2014-ben kezdte az üzletet egy állami pályázaton nyert 3 milliós kezdőtőke segítségével, ma 34 lakást üzemeltet, néhány ezek közül a sajátja vagy a családjáé. Szerinte nem elég hosszú múltra tekint vissza ez az iparág ahhoz, hogy következtetéseket lehessen levonni a jövőre nézve. Az biztos, hogy ma már lassabban bővül az elérhető apartmanok száma, kevesebb a lakás, a belső kerületekben felmentek az árak, romlott a befektetés megtérülési ideje.

Ennek ellenére 2017. augusztusban volt az eddigi kínálati csúcs, több mint tízezer lakás volt egyszerre a fővárosi piacon.

Nem a legolcsóbb a legnépszerűbb

A piacot kutató Jancsik Andrásék szerint a sharing economy – így az Airbnb – terjedése mögött a gazdasági körülmények mellett olyan társadalmi-technológiai tényezők állnak, amelyek megfékezhetetlen hajtóerőként viszik előre ezt a piacot: technológiai fejlődés, a környezettudatosság erősödése, fogyasztásellenesség, azaz egyfajta antikapitalizmus, a közösségi kapcsolatépítés szándéka, valamint értékrendbeli változások. Jancsikék megállapításai szerint ez a piac a hagyományos statisztika számára valóban jórészt láthatatlan, szabályozási problémák övezik, így nem véletlen, hogy számos megalapozatlan feltételezés tartja magát a szektorról.

Ezek közé tartozik, hogy az olcsón kínált lakások kapósak, ugyanis, ahogy az alábbi grafikonból is kiderül, a közepes árú, 25-40 eurós apartmanok működnek a legnagyobb kihasználtsággal, jellemzően ezekből a legnagyobb a kínálat is. Tehát az Airbnb nem feltétlenül az olcsóságával hódít.

Az sem fedi teljesen a valóságot, hogy a bombabiznisz miatt egyre csak telítődik ez a piac. A veterán airbnb-zők közül is sokan felhagynak az üzlettel, az új belépők száma pedig alig nő gyorsabban, mint a kiszállóké, sőt 2016 nyarán stagnált ez az érték. Igaz, hogy ennek oka a piaci koncentráció is lehet: sokan üzemeltetőnek adják át a lakásuk ügyeit. Szeptemberben egyébként is jellemző a kínálat visszaesése, mivel az a hosszú távú lakáskiadás csúcsidőszaka. Idén például néhány száz lakás került ki a rendszerből augusztusról szeptemberre, az összkínálat így megint tízezer alá esett – árnyalta a képet Jancsik.

A kutatás alátámasztja, hogy a fővárosi apartmanok kapacitása ma már felér a hotelekével, az utolsó feldolgozott, 2016 nyári adat szerint is már igencsak megközelítette a kivehető szobák száma a szállodákét: arányuk 83 százalék volt az akkori piacon.

A kutatás szerint a budapesti Airbnb-lakások Újévkor, illetve a Sziget Fesztivál idején a legkelendőbbek, ez valamelyest alátámasztja, hogy inkább a fiatalok választják az apartmanokat, de nem kizárólagosan – jegyezte meg Jancsik. Szívesen laknak Airbnb-lakásban olyan üzletemberek is, akik hosszabb időt töltenek a fővárosban, jellemzően azokat a szálláshelyeket keresve, ahol járulékos szolgáltatást is kapnak a kvártély mellé.

Abban forrásaink egyetértenek, hogy az Airbnb tovább növekszik Budapesten, és hogy a főváros mint turisztikai célpont még nem aknázta ki teljesen a lehetőségeit. A fellendülés mintegy 10 éve, a diszkont légi járatok elterjedésével, az online információ bőségével, illetve a Sziget fesztivál felfutásával kezdődött. Jancsik szerint a szállodák közül azok lesznek az átalakulás kárvallottjai, amelyek nem fejlesztettek, hanem leragadtak valahol a 20. század végén. Az ő piaci pozícióikat nemcsak az Airbnb, hanem az épülő új, speciális szolgáltatást kínáló szállodák, például a butikhotelek is ronthatják. Érezhető trend, hogy a turisták egyre inkább személyes, életközeli élményeket keresnek, miközben a csoportos, különösképpen a buszos turizmus visszaszorulóban van.

Beüthet a szabályozás

Az még kérdés, hogy az airbnb-zés jövőjét mennyire árnyékolja be majd a szabályozás. Miközben a világ nagyvárosai egymás után hozzák az Airbnb-zésre vonatkozó rendeleteket, a magyar turisztikai csúcsszerv, az MTÜ tavaly novemberben csak annyit közölt, hogy a szabályozásra szükség van, mert a közösségi szálláskiadás meghatározó piaci szegmenssé nőtte ki magát, de nem cél a szolgáltatás adminisztratív eszközökkel történő ellehetetlenítése. Olyan szabályozást szeretnének, amely figyelembe veszi a versenysemlegességet, biztosítja a szolgáltatás minőségét, legális működésre ösztönöz. Mindezt nem feltétlenül a piaci konkurencia, például a szállodák érdekei szerint képzelik el – írta az ügynökség.

A fejlesztési tárca szeptemberre elkészült a turizmusfejlesztési stratégia társadalmi egyeztetésre kínált változatával, de ebből sem hámozható ki sokkal konkrétabb szándék: a stratégia szerint a sharing economy megjelenése alapjaiban változtatta meg a szálláshely-szolgáltatást, és a legfontosabb kihívást jelenti üzleti és gazdasági szempontból az ágazatban. Az NFM-stratégia szerzői felhívják a figyelmet arra, amire több forrásunk is, hogy a fogyasztók értékelései jelentősen befolyásolják a többi vendég döntéseit, és ez arra készteti a szolgáltatókat, hogy emeljék a színvonalat. Ez a turisztikai szolgáltatások minőségének általános növekedéséhez vezethet, ami a vendégeknek jó, a szektor szereplőit azonban folyamatos versenyre kényszeríti.

A tanulmányban megjegyzik, hogy az Airbnb-n globálisan már átlagosan több mint 4,5 lakás jut egy hirdetőre, ami jelzi, hogy sokaknál ez már kereskedelmi tevékenység. „A következő évek egyik fő gazdasági és jogi kihívását minden szektorban, így a turizmusban is a közösségi gazdaság hatékony szabályozása és felügyelete fogja jelenti” - írják. A fő szempont a biztonság és minőség garantálása, a megfelelő adózási környezet kialakítása és a tradicionális szereplőkkel való összhang megteremtése lesz – olvasható a stratégiában, amely európai példákra hivatkozva írja: fontos, hogy szabályozott, de szabad verseny legyen, és eközben a szektor gazdasági hozzájárulása is növekedjen.