A köztünk élő turisták – így harcolnak a kerületek és a társasházak az Airbnb ellen

„És akkor jönnek a brit legénybúcsúsok, akiktől mindenki tart, és joggal” – ezt nem egy hangos turistáktól szenvedő társasházi szomszéd, hanem egy cégén keresztül tíz budapesti Airbnb-lakást üzemeltető apartmankiadó mondta a Qubitnek. „Tényleg botrányos, amit művelnek. Lassan ki is szorulnak, mert senki nem akarja őket fogadni, vagy csak horribilis összegért” – mondta a vállalkozó, aki annak volt szemtanúja egyik délelőtt, hogy egy részeg brit társaság tagjai szabályos Harcosok klubját rendeznek egy Erzsébet körúti kocsmában.

Az önfeledt turisták jelenléte napi szinten okoz gondot sok pesti társasházban, leginkább az airbnb-zésben érintett belső kerületekben. Hogy a társasházi problémakör mennyire nem lebecsülendő, az alábbi ábra mutatja. Az apró V. kerületben a teljes lakásállománynak már tavaly nyáron több mint 13 százalékát tették ki a rövid távra kiadott ingatlanok, de az airbnb-zésben akkor leginkább érintett VI. kerületben is több mint 10 százalék volt, a VII. kerületben pedig a 8 százalékot súrolta ez az arány. A legfrissebb adatok szerint Erzébetvárosban 2600, Terézvárosban 2200, Lipótvárosban pedig kevesebb mint 2000 lakás működik.

Grafika: Forrás: Jancsik András, a Budapesti Gazdasági Egyetem oktatási rektorhelyettesének előadása a VIII. Országos Turisztikai Konferencián, Pécs, 2016. okt. 16.

Akkor van igazán gond, ha a szállásadó nem törekszik a szomszédokkal való elviselhető együttélésre. Egy VIII. kerületi, új építésű társasházban tucatnyi apartman üzemel, és már évek óta nincs nyitott ablaknál alvás. A rendőrség is többször kiment a szállóvendégek viselkedése miatt pedig oda kevés brit érkezik. „A turisták egy része be tud durvulni, leginkább a lengyelekre és az írekre jellemző ez”, hangosak, leszórják a csikket az emeletről a belső kertbe, de volt, hogy lehánytak a teraszról – mondta a házban lakó András. Egy-egy kisebb rongálás és a szemetelés a kisebb kártételek közé tartozik.

Bár az apartmanok üzemeltetője is ugyanabban a józsefvárosi házban lakik, hidegen hagyták a panaszok egészen addig, míg egyes lakók sürgetésére az önkormányzat emberei ki nem mentek ellenőrizni. Az idei nyár mégis jobban telt, a társasház közös képviselője ugyanis azt eszelte ki, hogy biztonsági szolgálatot rendel a portaszolgálat mellé, ennek költségét pedig ráverik az airbnb-ző vállalkozóra.

Harcolnak a társasházak

A problémában érintett belső kerületi társasházak közül sok megpróbálja saját kezébe venni az ügyet és kordában tartani a falai között megforduló vendégsereget. Lehetőségeiket egy olyan társasházi törvény határolja be, amelyet akkor fogadtak el, amikor a közösségi szálláskiadás még a kanyarban sem volt: 2003-ban. A törvény alapján az Airbnb-apartmanok lakáscélú ingatlannak minősülnek, ugyanolyan szabályok vonatkoznak rá, mint a szomszédra.

A kusza jogi helyzetre jellemző, hogy az airbnb-s társasházi konfliktusokra pro és kontra is specializálódtak már ügyvédi irodák, miközben a kerületek is igyekeznek helyi szabályozásokkal szigorítani a rövidtávú lakáskiadás feltételeit, védve lakóik érdekeit. (Arról, hogy külföldi nagyvárosokban hogyan szabályozták az Airbnb működését, ebben a cikkünkben írtunk.)

Pálvölgyi Miklós ügyvéd, aki a szállásadókat szokta képviselni ilyen jogi vitákban, az Első Apartmankiadó Konferencián szeptemberben azt mondta, a törvény nem teszi lehetővé, hogy a társasház tulajdonosai szmsz-ben tiltsák be az apartmanüzemeltetést, bár korlátozhatják azt akár az év nagy részében is.

A Kúria viszont tavaly novemberi döntésében arra jutott, hogy a tiltás érvényesíthető, igaz, ahhoz a lakóközösség nem fűzhet szankciót, például bírságot. Az ügyvéd azt javasolta a konferencián össszegyűlt szállásadóknak, hogy ha ilyen tiltással vagy többlet közös költség kiszabásával szembesülnek, támadják meg azt a bíróságon 60 napon belül. Ha korábban engedélyt kaptak az Airbnb működtetésére, ne törődjenek bele a társasház rendelkezésébe, mert nincs visszaható érvényű szabályozás.

Grafika: Tóth Róbert Jónás

Pálvölgyi szerint megnyerhető a per abban az esetben is, ha a társasház dupla közös költséget ró ki a lakást szállásnak kiadó tulajdonosra. Egy ilyen ügyben a bíróság nemrég úgy ítélte meg, hogy megemelt közös költséget csak akkor állapíthatnak meg, ha többlethasználat áll fent. A vendégek viselkedése pedig nem társasházi jogi kérdés, hanem hatósági ügy, amelyben nem a tulajdonos a felelős, hanem a vendég - tette hozzá.

Több forrásunk egyetértett abban: a társasházi tulajdonosok magukkal is kitolnak, ha azt az egyre népszerűbb megoldást választják, hogy szmsz-ben rögzítik az airbnb-zés tiltását, ingatlanjuk értékét ugyanis ez jelentősen – egyes vélemények szerint 20-25 százalékkal – csökkenti a belső kerületekben.

Kérdésünkre az ügyvéd azt mondta, szerinte a jelen jogi környezetben a szálláskiadók nem bukhatnak el egy ilyen ügyet, hacsak a 60 napos határidőt be nem tartják. A legrosszabb esetben a bírósági ügy vége felé át lehet ruházni a lakás tulajdonjogát, és máris elölről kezdődhet a jogi hercehurca.

Önszabályozás vagy objektív felelősség?

Senkinek nem célja természetesen, hogy véres háborúk dúljanak az airbnb-zők és a társasházak között. „Kell a szabályozás, mert kicsit elszabadult a piac” – mondta több lakást üzemeltető forrásunk, aki a helyi szabályozást kialakító V. kerületet hozta példának. „Bosszantóak a felesleges körök a Belvárosban, de nem baj, hogy jobban adminisztrálják ezt.”

Az Apartmankiadók Egyesülete által szervezett konferencián többször is elhangzott, hogy érdemes a lakók relatív egyetértése mellett működtetni az üzletet: a szomszédok inkább az üzemeltetőt hívják, és ne a rendőrséget, ha probléma merül fel. Tanácsos eleve olyan házban kialakítani az apartmant, ahol ismerik a szomszédokat. A vendégek jámbor viselkedését olyan apróságokkal is lehet fokozni, mint a lakásban kifüggesztett többnyelvű házirend, a személyes beengedés, vagy a lakók előzetes szűrése.

Pálvölgyi szerint rövid távon megoldást jelentene egy, az autótulajdonosok objektív felelősségéhez hasonló szabályozás: így a tulajdonos vagy az üzemeltető vállalna anyagi felelősséget a vendégei által okozott kárért. Addig azonban nem lesz mindenki számára kielégítő megoldás, amíg a „fennmarad az elavult társasházi tulajdonosi struktúra”.

Akcióba léptek a kerületek

Az airbnb-zésben érintett belső kerületek (V., VI., VII.) közül elsőként a Belváros aktivizálta magát, hogy miképpen, azt az önkormányzattól nem tudtuk meg, mert nem reagáltak a megkereséseinkre. A kerületben szállást kiadó forrásaink mindenesetre arról számoltak be, hogy egy év eleji közgyűlési döntéssel bővítették az apartmankiadók által az engedélyhez beszerzendő dokumentumok körét, így az engedélyeztetés bonyolultabbá vált, mint a két másik kerületben. Emellett az önkormányzat előírta, hogy a társasházak idén júniusig szavazzanak arról, hogy az szmsz-ben engedélyezik-e a házban a lakáshotelek működését. Szerettük volna megtudni, vajon hány társasház élt a lehetőséggel, amely – mint korábban írtuk – amúgy nem garantálja, hogy a lakók gondjai egy csapásra megszűnnek, de erre sem kaptunk választ.

A VIII. kerületi közgyűlés október elsejétől vezette be, hogy a szálláshelynek használt lakás megváltozott funkcióját a településvédelmi rendelet értelmében be kell jelenteni, és az apartman csak akkor kap engedélyt, ha igazolják, hogy a társasházi szmsz lehetővé teszi a működését. Kocsis Máté polgármester kezdeményezésére az év elején az önkormányzat konzultált a lakosokkal, és a 11 ezer válaszadó több mint 80 százaléka kérte a közösségi együttélés szigorúbb szabályozását. Közülük sokan az Airbnb problémakörét jelölték meg hivatkozási alapként – közölte a kerület. „Egy-egy lakás ilyen célú hasznosítása egész lakóközösségek nyugalmát teheti tönkre, de az is előfordul, hogy egész emeletek működnek tulajdonképpen hostelként, zavarva ezzel a lakóközösséget” – írták.

A józsefvárosi döntés főként azokat érintheti érzékenyen, akik most kezdenének bele a lakáshotelezésbe a kerületben, mert a szálláshelyként működő lakások tulajdonosainak elvileg eddig is kellett, hogy legyen településképi hozzájárulásuk.

Terézváros önkormányzatától a következőket tudtuk meg: a VI. kerületben a jövedelemszerzésre használt ingatlan után az építményadóból a magasabb mértéket kell megfizetni, miközben az engedélyeztetési procedúra eléggé egyszerű. Az önkormányzat rendszeresen tart ellenőrzéseket a helyi apartmanokban, ilyenkor az engedélyek meglétét vizsgálják, illetve azt, hogy stimmelnek-e az kérelemben feltüntetett szoba- és ágyszámok. További hatóságok bevonásával a tűzvédelmi és az egészségügyi-higiéniai előírások betartását is vizsgálják. Az önkormányzat ellenőrzi és ha kell, szankcionálja azokat az ingatlanokat is, ahol tudomásuk szerint engedély nélkül üzemeltetnek apartmant.

Terézvárosban rendszeresek a lakossági panaszok, márpedig „az önkormányzat feladata – a turizmus támogatása mellett – az állandó lakosok nyugalmának, megfelelő lakhatásának védelme”. Ezért a VI. kerület beadványt írt Lázár Jánosnak és Varga Mihálynak, amelyben beszámolt arról, milyen negatív hatásai vannak annak, hogy 2016. január 1-jével egyszerűsítették a szálláshelyek engedélyeztetési eljárását. A procedúra lényegében bejelentési kötelezettséggé szelídült: ha a papírok stimmelnek, a kerületnek engedélyeznie kell anélkül, hogy megvizsgálná a társasház saját szabályozását vagy azt, hogy az adott házban hány apartman üzemel már amúgy is, illetve hogy érkezett-e panasz a kiszemelt házból. Ráadásul – hívták fel a figyelmet – a szálláshelyeket érintő kereskedelmi jogszabály több pontban ellentmond az építésügyi szabályoknak.

A kerület egyebek mellett azt javasolta a minisztereknek, hogy kötelezzék a szállásadókat parkolók kialakítására vagy megváltására. Emellett a lakás megváltozott rendeltetését az ingatlan-nyilvántartásban is rögzíttetni szeretnék. Az önkormányzat arra is felhívta a figyelmet, hogy a jelenlegi, egyszerűsített engedélyeztetés nem biztosítja az épített örökség védelmét.

Cikkünk első részében azt jártuk körbe, mekkora üzlet az Airbnb Magyarországon, fenyegeti-e az egyéni szálláskiadás terjedése a szállodások piacát, és milyen lépéseket tehet az ügyben az állam: