„Tavaly év végén találkoztam Evával, aki elegánsan nézett ki farmerdzsekijében és szépen megkötött selyemkendőjében; fülében kis fülbevaló, göndör haja rövidre vágva. Azalatt a 44 év alatt, amíg felsősöknek tanított angol nyelvet, Eva lakásbérleti díja majdnem ötszörösére, 55 euróról 270 euróra nőtt, a bére viszont több mint hússzorosára, havi 150 euróról 3375 euróra emelkedett” – írja a New York Times májusi cikke a bécsi szociális lakásrendszerről. Eva tanári fizetése joggal idegesítheti fel a magyar pedagógusokat is, a cikk most mégsem az osztrák és magyar tanárfizetésekről szól, hanem arról, hogy milyen választ nyújt a szociális lakhatás Bécsben a fejlett országok növekvő lakhatási válságára, az elszabadult ingatlanárakra és bérleti díjakra. És ha már Bécs választ adott ezekre a kérdésekre, érdemes azt is megvizsgálni, hogy ehhez képest mi a helyzet Magyarországon.

Ha különböző társadalmi helyzetűek együtt élnek, az gazdasági értelemben is kifizetődik

A bécsi Gemeindebauten (összkomfortos közösségi épületek) alatt a szociális vagy más kifejezéssel élve támogatott lakhatást kell érteni; ezek a lakások nemcsak a szegényeket, hanem a középosztálybelieket is befogadják. Bécsben a lakosok 80 százaléka jogosult az akár tetőtéri úszómedencés vagy rengeteg zölddel körülvett, sokszor teraszos lakásokra, és ha egyszer megvan a bérleti szerződésük, az soha nem jár le, még akkor sem, ha közben meggazdagodnak. A lakhatási szakemberek szerint a bécsi szociális lakáspolitika, amelyben együtt élnek különböző társadalmi helyzetű emberek, gazdasági értelemben is kifizetődő, hisz nem következik be a szegregálódó lakóövezetekre jellemző gazdasági, oktatási és társadalmi lecsúszás.

A négy villamosmegállót is érintő, 1100 méter hosszú, a világ egyik leghosszabb lakóépületének számító, 1927 és 30 között épült Karl-Marx-Hof megnyitásakor 5000 ember élt összesen 1400, 30-60 négyzetméteres lakásban. „Sokan vágytak ezekbe a lakásokba, ami nem is csoda. Két központi mosoda, két közös fürdőhelyiség káddal és zuhanyzóval, fogorvosi rendelő, szülészeti klinika, egészségbiztosítási iroda, könyvtár, ifjúsági szálló, posta és gyógyszertár, valamint 25 egyéb üzlethelyiség, köztük egy étterem és a BEST, a város által működtetett lakberendezési és lakberendezési tanácsadó központ irodái és bemutatótermei voltak" – idézi a New York Times cikke Eve Blau A vörös Bécs építészete című könyvét. Ma már kevesebb mint 3000 bérlő lakik a Karl-Marx-Hofban – nem mintha veszített volna vonzerejéből, hanem mivel az évtizedek alatt sokat javult az életszínvonal, és Bécs erre reagálva nagyobb lakásokat utal ki a bérlőknek – írja Francesca Mari, a Brown Egyetem irodalmi-művészeti tanszékének adjunktusa, a Times cikkének szerzője. „A bécsi lakásügyi hatóság úgy véli, hogy egy négytagú családnak körülbelül 100 négyzetméterre van szüksége, ezért egybenyitott néhány lakást, hogy nagyobbakat hozzon létre.”

A cikk idéz egy házaspárt is, akik évtizedek óta szociális bérlakásban élnek, és ha ma kötnének új bérleti szerződést, akkor is csak 542 euró lenne a havi lakbér, ami a jövedelmük mindössze 8 százalékát teszi ki. „A város bőséges szociális lakáskínálata hozzájárul ahhoz, hogy a költségek mindenki számára alacsonyak maradjanak: 2021-ben a magánlakásokban élő bécsiek átlagosan az adózás utáni jövedelmük 26 százalékát költötték lakbérre és energiaköltségekre, míg a szociális lakásokban élőknél ez csak 22 százalék” – írja a cikk. Ehhez képest az USA-ban például a bérlők 49 százaléka - 21,6 millió ember - az adózás előtti jövedelme több mint 30 százalékát fizeti ki a bérbeadóknak, és ez az arány a drága városokban még magasabb is lehet. New Yorkban egy átlagos bérleti díj a háztartás adózás előtti jövedelmének 36 százalékát teszi ki.

Mennyit költesz lakbérre?

„Az ideális az, ha a háztartás jövedelmének 30 százalékánál nem kell többet fizetni lakhatásra. A 40 százalék már nagyon magas, de ha 60 százalék felett kell költeni, az már elviselhetetlen, és az alapvető létfenntartást lehetetleníti el" – mondja Somogyi Eszter szociológus, a Városkutatás Kft. munkatársa. A jövedelmek növekedésével és a kormányzati rezsicsökkentéssel a magyar háztartások az elmúlt bő évtizedben a jövedelmüknek átlagosan csökkenő hányadát fordították lakásfenntartásra: 2010-ben még 25 százalékát, 2020-ban átlagosan 18,6 százalékát. Azonban ez az arány a legalsó jövedelmi ötödben még mindig 22,5 százalék. „Ezek azonban átlagok – mondja Somogyi – amik mögött nagyon különböző lakhatási helyzetek húzódnak meg. Egy 2015-ös KSH-felmérés elemzése szerint a háztartások mintegy egyharmadát érinti a lakhatási szegénység valamilyen formája. Amellett, hogy valaki jövedelmének túlzottan nagy részét fordítja lakhatási költségekre, megjelenik az a probléma is, hogy a nagyon alacsony jövedelme miatt a lakhatási költségek kifizetése miatt nem marad elég pénze a létfenntartásra, vagy eleve azért olyan alacsony a lakhatási költsége, mert alacsony komfortfokozatú lakásban lakik."

Bár a magánbérlakások megfizethetőségére nincsenek rendszeresen publikált adatok, a magánbérlakásban élők arányát rendszeresen publikálja a KSH (a valóságban valószínűleg magasabb az arányuk, mivel a szektor jelentős része ma is a szürkezónában működik). A hivatalos adatok szerint országosan a háztartások 4 százaléka bérel a magánbérleti piacon lakást, de ez az arány legalsó és a legfelső jövedelemtizedben a legmagasabb: 6,5, illetve 7,5 százalék. „Különösen az alsó jövedelemcsoportokban okoz gondot a piaci lakbérek megfizetése, mert amíg 2021-ben az alsó jövedelmi ötödben havi nettó 71 ezer Ft volt az egy főre jutó átlagjövedelem (négytagú családnál ez 284 ezer forint), addig 2020-ban, még a covid előtt Budapesten 175 ezer, a többi városban átlagosan 138 ezer forint volt a piacra kerülő lakások átlag lakbére" – mondja a szociológus.

Bécs már 1919-ben elkezdte

Az első világháború előtt Bécsben voltak a legrosszabb lakáskörülmények Európában, idézi a Times cikke Blau Bécsről szóló könyvét. Sok munkáscsaládnak albérlőt vagy ágybérlőt (nappali és éjszakai munkások, akik különböző időpontokban aludtak egy ágyban) kellett fogadnia, hogy ki tudják fizetni a lakbért. 1923 és 1934 között, a „vörös Bécs” néven ismert időszakban a kormányzó Szociáldemokrata Párt 64 ezer új lakást épített 400 lakótömbben, 10 százalékkal növelve a város lakáskínálatát. Ezekben az épületekben 200 ezer embert, a lakosság egytizedét helyezték el, a bérleti díjakat pedig az átlagos munkásjövedelem 3,5 százalékában állapították meg, ami elegendő volt a fenntartási és üzemeltetési költségek fedezésére.

„Amit vörös Bécsként ismerünk, 1919-ben jött létre, amikor a város élére szociáldemokrata vezetést választottak óriási többséggel. A háborúban elszegényedett, a birodalomvesztéssel eljelentéktelenedett, hatalmas adósággal, menekülttömeggel, szegénységgel küzdő városban a szociáldemokraták nem azt tették, amit mindenki javasolt nekik: azaz a gazdasági rendbetételre koncentrálva megszorítani, a város kiadásait leszorítani – hanem a 20. századi európai történelem egyik legnagyobb volumenű baloldali, szociális városfejlesztési projektjét kezdték meg. Ennek lényege a lakhatási problémákhoz kapcsolódott: Bécsben akkoriban kétmilliónál is többen éltek (az osztrák főváros lakásállománya éppen ezért a mai lakosságszámnál nagyobbra lett eleve tervezve), de a lakosok nagy része WC és fürdő nélküli, rosszul fűthető, sötét, dohos kislakásokba kényszerült, a bécsi munkáskerületekben különféle járványok is terjedtek” – olvasható Techet Péter az Új Egyenlőségen 2021-ben megjelent írásában.

Képzelje el, mennyi pénze maradna, ha sokkal kevesebbet kellene lakhatásra költenie

„Amerikai szemmel nézve az egész bécsi rendszer túlságosan is szocialistának tűnhet. De ezt tegyük félre, mert ami megdöbbentő, az az, hogy a szociális lakhatás mennyire más helyzetet teremt a bécsiek anyagi helyzetében. Képzelje el, ha az ön lakhatási költségei inkább a Schachingersékéhez (a cikkben szereplő házaspár) hasonlítanának. Képzelje el, hogy ugyanannyit kell ezen gondolkodnia, mint azon, hogy melyik éttermet vagy streaming-előfizetést válassza. Képzelje el azt is, hogy mire menne a jövedelme többi része, ha sokkal kevesebbet kellene lakhatásra költenie. Bécs azt mutatja meg, hogy képzeljünk el egy olyan világot, amelyben a lakástulajdon nem az egyetlen módja annak, hogy biztos jövőt biztosítsunk magunknak, és így hogyan nézhetne ki az életünk” – írja a Times cikke. – Talán egyetlen más fejlett város sem tett többet azért, hogy megvédje a lakókat a lakhatás áruvá válásától.” És valóban, Bécsben a lakások 43 százalékának bérleti díjait a törvény határozza meg, és nem az, hogy mennyit bír el a piac, vagy hogy mennyit fizet az, akinek nincs más lehetősége.

Nálunk annyira kevés a támogatott bérlakás, hogy szinte egyetlen rászorulónak sem jut belőle

„Nálunk a támogatott lakhatás, a szociális bérlakások alapvetően önkormányzati lakásokat jelentenek, ahol a lakbér alatta marad a piaci lakbéreknek – mondja Somogyi. – A rendszerváltáskor az ilyen lakások aránya még 20 százalék felett volt, ma már csak 2 százalék alatt van, és még ez az arány is folyamatosan csökken, miközben a magánbérlakások aránya nő. Ez azért veszélyes tendencia, mert a nagyon alacsony önkormányzati bérlakások aránya miatt a szegény és rászoruló háztartások kiszorulnak a magánbérleti piacra, ahol nem védi őket semmi, mert azt az állam csekély mértékben szabályozza. Itt aztán vagy bemennek valami nagyon rossz minőségű bérleménybe, vagy elmennek vidékre, ahol olcsóbb az ingatlan, vagy akár ott bérelnek valamit olcsón.”

„A bécsi modell teljesen irreális a mi esetünkben – mondja Somogyi a bécsi szociális lakhatásról. – Ahhoz ott is kellett 100 év, hogy kiépítsék ezt a lakásállományt. Az, hogy a bécsi modellben mindenki ugyanazt a lakbért fizeti, a szegényebbek és a gazdagabbak is, nem lenne fenntartható Magyarországon, mert ehhez túl szegény ez az ország, így a lakbérnek jövedelemarányosnak kell lennie. Ezenkívül szükség van egy felső jövedelmi határra is, hogy ki az, aki még beléphet. Közben fontos, hogy ne gettósodjon el a szociális bérház vagy lakótömb; vegyes maradjon, és mindenki a jövedelmének megfelelően fizesse a támogatott bért. A fenntartás szempontjából ugyanis fontos, hogy normális bevételt tudjon generálni ez a szektor.”

Nálunk egy támogatott bérlakásra 300 pályázó jut

Az USA és Ausztria között a legfontosabb különbség, hogy Bécs az építkezések támogatását, míg az Egyesült Államok a lakhatási utalványokat, tehát az emberek támogatását helyezi előtérbe, amivel aztán mindenki ott bérelhet lakást, ahol tud – írja a Times. Míg az egyik modell a kínálatra, a másik a keresletre összpontosít. A bécsi modell ugyanakkor azt bizonyítja, hogy a szociális lakások elég nagy kínálata olyan piaci alternatívát kínál, ami mindenki számára javítja a lakhatást.

Somogyi a bécsi példát nevezi univerzális modellnek (a bécsi mellett még a holland szociális bérlakásrendszer is ilyen), amelyben a leggazdagabbakat kivéve szinte mindenkinek járhat a támogatás; az angolszász modell az úgynevezett reziduális megoldás, amikor csak a legrászorultabbaknak jut támogatott lakhatás. Ha valami, akkor nálunk inkább az utóbbi érvényesül, de mivel „körülbelül a háztartások harmada küzd a lakhatási szegénység valamilyen formájával, az ő körükből kerülhetnének ki azok, akik rászorulnak támogatott lakásbérletekre. De mivel összesen másfél-két százaléknyi az önkormányzati lakásállomány, szinte mindegy is, hogy hogyan hívjuk az alig létező magyar modellt" - mondja Somogyi. - Ha 10 lakást tud elosztani egy önkormányzat, amire darabonként van 300 pályázó, akkor nehéz igazságos kritériumrendszert kialakítani, mert így is szinte mindenki kimarad, akinek járhatna. A lakásokat tipikusan a hátrányos helyzetűek és a közszférában dolgozók között osztják el az önkormányzatok. Az egyéb, a lakás tulajdonszerzését támogató megoldások, mint a csok (aminek épp a napokban változtatták meg a feltételeit) pedig épp ellenkezőleg, sosem kifejezetten a rászorulókat célozták, inkább családpolitikai és gazdaságélénkítő eszköznek szánta őket a politika”.

„Az önkormányzatok egyébként nagyon érzik helyben a nyomást – mondja a szociológus – hogy megfizethető lakhatást nyújtsanak a településükön vagy a kerületükben élő szegényebb és a közszférában dolgozó embereknek. Ebben az önkormányzatok teljesen magukra vannak hagyva mindenféle állami támogatás nélkül. Nincs pénzük felújításokra és érdemi lakhatási támogatások nyújtására." A támogatott lakhatási lehetőségek bővítését célzó új kezdeményezés, ami pár helyen már működik, az úgynevezett önkormányzati lakásügynökség, amikor az önkormányzatok támogatást nyújtanak a rászoruló családoknak ahhoz, hogy kifizessék a piaci albérletek árát. „Amihez érdekes módon az elmúlt 15 évben nem nyúltak hozzá, az az, hogyha átadod az önkormányzatnak a lakásodat, hogy szociális célú bérbeadás keretében ő foglalkozzon annak bérbeadásával, akkor a tulajdonosoknak egyáltalán nem kell SZJA-t fizetniük” – hívja fel a szakértő a figyelmet egy részletszabályra.

Vajon etikátlan, hogy Bécsben a gazdagok egy életen át bent maradhatnak a bérlakásokban?

Bécsben a háztartások átlagos bruttó jövedelme évi 57 700 euró, de mindenki, aki 70 ezer euró alatt keres, jogosult Gemeindebau-lakásra. Ha egyszer beköltözött, soha nem kell onnan elmennie, az sem számít, ha elkezd többet keresni, mert többé nem ellenőrzi senki a fizetését. Nem is meglepő, hogy a bécsi háztartások 80 százaléka ezek után inkább a bérlést választja.

A várakozási idő Bécsben körülbelül két év (egy adott pillanatban körülbelül 12 ezer ember van a várólistán, és minden évben körülbelül 10 ezer vagy annál több embernek adnak lakást) és minden bécsi lakos, aki két éve állandó lakcímmel rendelkezik, akár állampolgár, akár nem, jelentkezhet, a kérelmeiket pedig rászorultsági alapon bírálják el.

Időnként azért Ausztriában is fellángol a vita arról, hogy a gazdagabbakat kötelezni kellene arra, hogy lemondjanak a Gemeindebau bérleti szerződésükről, és a lakásokat valóban rászorultsági alapon adják bérbe. A Times cikke felidézi a korábban parlamenti képviselőként dolgozó osztrák zöldpárti Peter Pilz esetét, aki az egyik legnagyobb Duna-parti Gemeindebautenben lakik, ahová még egyetemistaként költözött be, átvéve a nagymamája 1932 óta meglévő bérleti szerződését, parlamenti képviselőként viszont már több mint 8000 eurót keresett havonta. „Pilz bérleti díja miatt még Bécsben is felvonták a szemöldöküket az emberek, amikor az osztrák konzervatív lap, az Österreich 2012-ben azt állította, hogy a képviselő csupán 66,18 eurót fizet havonta bérleti díjként. (Pilz amúgy azt mondta, hogy az építési költségekkel együtt 250 eurót fizetett havonta.) »Tekintettel arra, hogy Pilz jövedelme jóval meghaladja a szociális lakásoknál szokásos tarifát, valóban úgy tűnik, hogy itt szociális csalásról van szó« - mondta a konzervatív Osztrák Szabadságpárt főtitkára. Pilz ugyanakkor semmi törvénybe ütközőt nem tett. Aki egyszer bekerült egy Gemeindebauba, annak soha nem kell onnan távoznia” – írja a New York Times. De vajon etikátlan-e, ha a gazdagok maradnak? – teszi fel a kérdést a cikk írója, amire az osztrák lakásügyi hivatalnokoknak az a válaszuk, hogy a Gemeindebautenben a gazdagabb bérlők jelenléte segít meggátolni a koncentrált szegénységgel járó problémákat, és ez pedig mindenki számára stabilabb és egészségesebb környezetet teremt.

Míg Bécsben szeretik, nálunk sokszor stigma szociális bérlakásban élni

Ehhez képest nálunk – egyébként hasonlóan az amerikai helyzethez – a szociális bérlakások lakóit kifejezetten veszélyezteti a szegregáció – mondja Somogyi. „Ez egyrészt azért van, mert ezeknek a lakásoknak a jó része nagyon lepusztult, ráadásul sok esetben azok a bérlők maradtak bennük, akiknek annak idején, a rendszerváltás környékén, amikor kedvező feltételekkel lehetett megvenni az önkormányzati lakásokat, nem volt pénzük arra, hogy éljenek a lehetőséggel. Tehát eleve szegényebbek voltak, rosszabb helyen éltek, és ezek a környékek vagy házak jelentős része mindig is szegregált volt.”

Az ilyen lakásban élőket ráadásul előítéletek is sújtják: „például sokkal hamarabb feljelenti a szomszéd az önkormányzati lakásban lakó embert, mintha ugyanazok a jellegű problémák a saját tulajdonú lakásban adódnának. Miközben fontos lenne, hogy minél vegyesebb társadalmi helyzetben élők éljenek egymás mellett a bérlakásokban, van a rendszerben egy önszelekció, mert lehet, hogy az igénylők egy nagyon stigmatizált környéken, mondjuk a Hős utcában el sem fogadják a felajánlott lakást. Ezen kívül nagyon sok a telep és a korábbi munkáskolónia, amik szintén önkormányzati tulajdonba kerültek a rendszerváltás után. Ezek viszont nagyon gyorsan szegregálódtak, mivel szinte kivétel nélkül komfort nélküli lakások voltak. Ráadásul sokszor ideköltöztették a díjhátralékos családokat is, akiket nem akartak kilakoltatni, vagy olyanok jöttek ezekbe a lepusztult házakba, akik egy lakótelepi bérlakás fenntartási költségeit sem bírták volna kifizetni” – mondja Somogyi.

Az államilag szabályozott lakáspolitika az elszálló ingatlanáraknak is gátat tud vetni

Bár a Gemeindebauten kezdetben komoly állami kiadást jelentett, a bécsi szociális lakásépítés mára önfenntartóvá vált. „Az utalványok rövid távon olcsóbbnak tűnhetnek, de a jól szabályozott állami és korlátozottan nyereséges építkezések közvetlen finanszírozása az egyetlen módja a spekuláció mérséklésének és az egyre növekvő lakásárak elleni fedezetnek” – írja a Times.

„Mindez alatt Magyarországon adatok bizonyítják, hogy nálunk a kiszámíthatatlan és végig nem gondolt lakáshoz jutási támogatások legnagyobb része a jómódúakat érte el. A városokban ez a lakásárak akkora arányú növekedéséhez vezetett, hogy elúszott a támogatás értéke. Ugyanezt láttuk a falusi csoknál is, pedig az összes közül ez volt a legjobban célzó szociális támogatási forma, de sok faluban még ez is felverte az ingatlanok árát” - mondja Somogyi. A szakértő önmagában nem tartja hibás politikának, ha egy kormány nemcsak a bérlakásprogramokat támogatja, hanem a lakástulajdonhoz jutást is, például egy fiatal induló család első lakását, de, mint mondja, „a kizárólagosság és célzatlanság viszont már komoly probléma.”

Kapcsolódó cikkek a Qubiten:

link Forrás

link Forrás

link Forrás