A világ legismertebb szálláskiadó portálja, a San Franciscó-i székhelyű Airbnb szerint az általa piacra dobott felesleges ágyak hatékonyabbá teszik a szálláspiacot, és így jobb árat kaphatnak az utazók. Csakhogy az új szálláspiac új befektetőket vonzott a piacra, új kínálattal, ami sok esetben a hagyományos hosszú távú lakásbérlés kárára történt.

Budapesten a téli hónapokban érezhető igazán, hogy a belső városrész kihalt, turisták már nincsenek, viszont a helyi lakosok is elköltöztek. A lakások tulajdonosai nem természetes személyek, hanem az erre a piaci szegmensre szakosodott, sőt direkt erre létrehozott cégek.. Az Airbnb oldalán nem ritka, hogy egy-egy lakáskiadásra specializálódott cég képviselője több száz lakást ad ki. A rövid távú lakáskiadást a publikusan elérhető adatok alapján elemző airdna.com szerint Budapesten 2020 elején még 14 050 bérlet volt elérhető, ami mára 7325-re csökkent. Ezek 91 százaléka teljes lakás, azaz a lakossági piacról tűnt el.

A COVID-járvány idején az utazási szokások változása minden turisztikai vállalkozást súlyosan érint, az Airbnb-n viszont még most, 2020 novemberében is több mint 7000 üres budapesti lakás várja a turistákat – hiába. Az Airbnb maga is belátja, hogy a járvány hatása 2021-ben sem fog megszűnni, sőt, mivel Budapest 2019-es turistaforgalma nagyban függött a fapados repülőtársaságok sikerétől, a légiközlekedési hatóságok előrejelzései szerint leghamarabb 2024-re várható, hogy a eléri a 2019-es szintet.

Mindezek ellenére ha most az Airbnb-n legalább háromszobás lakást keresünk Budapesten legalább egy hónapra, több száz találat várja foglalásunkat. Hogy lehet ez? Az Airbnb-n fellelhető ingatlanok sok esetben külföldi tulajdonosai kivárnak. Számukra nem fontos, hogy a környékbeli boltok, éttermek és minden olyan szolgáltatás, ami a látogatók fogyasztásától függött, bezár, és több ezer lakos elveszíti munkáját. Ez a folyamat pedig hosszú távon a belső városi területek kiüresedéséhez, leépüléséhez vezethet, ami végső soron a turisták visszatérését is akadályozza.

A döntés joga a kerületek kezében van

A gyors változás most kritikus. Minél hamarabb jelenik meg ez a több ezer lakás a budapesti lakáspiacon, annál gyorsabban mehet végbe nemcsak a város újjáélesztése, de a lakáspiac árkorrekciója is. A racionális árak új lakókat, új fogyasztókat hoznak Budapest belső kerületeibe, amitől újraindulhat a mostaninál fenntarthatóbb városi gazdaság; egy olyan gazdaság, ami nem a külföldi turistákból vagy az egyre ritkábban beingázó munkavállalókból él, hanem saját lakosaiból.

Jelenleg ezek a kerületek nem vonzók a lakosság számára: magas a zaj- és a légszennyezés, sok a kosz, hiányoznak a zöldterületek, szűkek a járdák és kevés a parkolóhely, és ezek a tényezők egytől egyig visszavezethetők a gépjárműhasználathoz. De miért tartanak a belsővárosi lakosok gépjárművet? Ha ezeket a területeket valóban könnyen el lehet érni, miért van szükség gépkocsira?

Több nemzetközi tanulmány is bizonyította, hogy a közlekedéshez való hozzáállás fontos befolyásoló tényező a lakásválasztásban (Molin és Timmermans, 2003; Schwanen és Mokhtarian, 2007). A Delfti Műszaki Egyetem szakértője, Wendy Bohte kutatása szerint azok a lakosok, akik a gépjárműhasználatot részesítik előnyben, inkább tágas külvárosokba költöznek, míg azok, akik a közösségi közlekedést vagy a gyaloglást és a kerékpárhasználatot támogatják, inkább a sűrűbben lakott területeket választják.

A belsővárosi gépjárműtartás gyakorlata ennek ellentmond, ami annak lehet a jele, hogy ezekben a kerületekben még mindig relatíve olcsó és egyszerű gépjárművet tartani és használni, illetve hogy a magas lakásárak nem engedik meg a váltást a meglévő és leendő lakosoknak. Azoknak a lakosoknak, akik a gépjármű nélküli életformát választanák, nem elég vonzó a kerület, aminek az a következménye, hogy az ott lakó gépjárműtartók nem tudják jó áron értékesíteni lakásaikat, hogy aztán „autós övezetbe” költözhessenek. Más szóval a budapesti lakáspiac túlságosan homogén, és egyik csoport tagjait sem szolgálja ki.

A jelenlegi lakáspiaci átrendeződés új lehetőséget nyújthat a belsővárosi kerületeknek: a magyar kormány július közepén a kerületek kezébe adta a rövid távú bérlet szabályozását, és a folyamat több budapesti kerületben is konzultációs stádiumban van. Amennyiben a kerületi önkormányzatok szigorúan szabályozzák az airbnb-s lakáskiadást és betiltják az üres lakások tartását is, több ezer új ingatlan szabadulna fel a piacon. Mint sok térhasználati témában, a holland főváros itt is példamutató lehet: Amszterdam 30 napban maximalizálta a rövid távú kiadást, és ha egy befektető 6 hónapnál tovább üresen tartja saját tulajdonú ingatlanát, 2 500, illetve 5,000 eurós bírságra számíthat, annak függvényében, hogy természetes vagy jogi személyről van szó.

Neomarxista szabályozás egy posztkommunista országban?

Egy posztkommunista országban elfogadhatatlannak tűnhet a magántulajdon használatának mondhatni neomarxista szabályozása, de alapvetően arról van szó, hogy egy város nem banktrezor. Egy lakás nem arra való, hogy üresen álldogáljon, és benne tároljuk a tőkénket, hanem arra, hogy azok a helyiek használják, akik a város perifériájára, esetleg az utcára kerültek, mert az üres lakások miatt kisebb a lakásállomány és magasabbak a bérleti díjak.

Egy ingatlan értékét nem a tulajdonos teremti meg, hanem a környezete. Bármilyen minőségben is újítunk fel egy lakást, a környéken lévő boltok, iskolák, metrómegállók száma nem a tulajdonos érdeme, hanem a közösségé, a kerületé, a városé. Egy lakást nem szabad üresen tartani és elvonni a lakóközösségtől, és egy városnak ugyanígy nem érdeke üres vagy félig üres épületeket tartania a központjában vagy bármely kerületében.

Míg a szabályozott turizmusnak természetesen pozitív hatásai is vannak, az utóbbi időben túlzottan megfeledkeztünk a legértékesebb vásárlóról: a helyi lakosról. A helyi lakos minden nap helyben fogyaszt, helyi forrásokat használ fel, és a környezetére is jobban figyel. De hogyan tehetjük vonzóvá a kerületet a leendő helyi lakosnak?

1. Biztosítsunk elérhető árú lakásokat. például a lakáspiaci kínálat bővítésével

2. Alakítsunk ki olyan környezetet, ami megfelel a városszerkezeti adottságoknak. Válasszunk: tegyük vonzóvá egy-egy területet vagy a gépkocsival közlekedőknek, vagy az alternatív közlekedési módokat preferálóknak. Ha egyiket sem választjuk, egyik demográfiai csoportnak sem lesz vonzó a kerület.

Budapest belső kerületeinek most páratlan lehetőségük adódott arra, hogy a környezetnek megfelelően gépjárműfüggetlen lakosokat vonzzanak magukhoz. Több belsővárosi kerület már elindult ezen az úton: forgalomcsillapítással borzolják a kedélyeket. Bár az irány támogatandó, már most sokkal több konkrét és kidolgozott tervre lenne szükség ahhoz, hogy a mostani vagy a leendő lakosok el tudják dönteni, milyen életformát választanak, és hol.

A járvány és a turizmus visszaesésének hatása így kétélű: ha egy-egy kerület nem lép, a turizmus hiánya a környék lepusztulásához vezethet. A helyi lakosok, boltok, éttermek és végül a turizmusra építő spekuláns befektetők is súlyos veszteségeket lesznek kénytelenek elkönyvelni, hiszen senkinek nem lesz vonzó a kerületben élni.

Ha viszont egy kerület gyorsan reagál, és sikerül az üresen álló lakásokat, így az airbnb-seket a hosszú távú bérleti piacra terelnie, új lakók jelenhetnek meg. Fontos, hogy ők csak akkor fogják vonzónak találni a kerületet, ha az nem mond ellent saját városszerkezeti szerepének. Egy belsővárosi kerület azokat tudja hatékonyan magához vonzani, akik szívesen közlekednek gépjármű nélkül, és cserébe csendes, tiszta, parkosított környezetben lakhatnak.

A szerző okleveles közlekedés- és várostervező, a Város és Mobilitás Intézet társalapítója, a Remix.com közlekedéstervezési főtanácsadója.

Kapcsolódó cikkek a Qubiten: