A koronavírus-járvány okozta korlátozások könnyítésével párhuzamosan számos országban és világvárosban emelkedni kezdtek az ingatlanárak – a városokban annak ellenére is, hogy a pandémia és a home office vonzóbbá tette a nagyvárosokkal szemben a vidéket a nagyobb jövedelemmel rendelkezők körében.

Szlovákiában 15,5 százalékkal, az Egyesült Államokban 13 százalékkal, Ausztriában 12 százalékkal, Svédországban 13 százalékkal, Csehországban és Lengyelországban 8,9 százalékkal növekedtek az ingatlanok átlagárai 2021 első negyedévében a tavalyi év hasonló időszakához képest a Knight Frank londoni ingatlan-tanácsadó cég mérései szerint. Globálisan 2006 negyedik negyedéve óta nem érzékelt a piac ilyen szintű áremelkedést.

Nem csoda, hogy számos elemző posztpandémiás ingatlanpiaci lufik kialakulásától tart, és néhány kormány már el is kezdte a piac hűtését. Kínában, Új-Zélandon és Írországban számos intézkedéssel igyekeznek visszafogni az árakat a lakáshitelezési szabályok szigorításától kezdve az illetékek növelésén át a monetáris lépésekig. Az Economist elemzői szerint azonban az áremelkedés a pandémiás lakásvásárlási tranzakciók viszonylagosan alacsony számából is adódik – hiszen a karantén kellős közepén nem nagyon volt lehetőségük a potenciális lakásvásárlóknak mások eladó ingatlanjaiban körbenézni –, így ők egyelőre nem tartanak problémától.

Magyarország az utóbbi évek csillagászati áremelkedései után inkább stagnál

Az egyes országok és városok ingatlanárai között viszont óriási eltérések adódnak. Néhány országban, például Indiában (-1,6 százalék) és Spanyolországban (-1,8 százalék) átlagosan az ingatlanárak csökkenése tapasztalható különféle okokból, egyebek mellett a szigorú karantén, a gazdasági problémák vagy az ingatlanpiaci túlkínálat miatt.

A tanácsadó cég Magyarországon is mindössze 1,8 százalékos ingatlanpiaci áremelkedést mért az utóbbi hónapokban. Több éves távlatban viszont az OECD-országokkal összehasonlítva Magyarországon nőtt a legtöbbet az ingatlanok reál ára, habár ez a növekedés az utóbbi években egyre lassult. A Knight Frank adatai alacsonyabb növekedést mutatnak, mint a Magyar Nemzeti Bank májusi lakáspiaci jelentésében prognosztizált, 3,2 százalékos reál lakásár-emelkedés, amelyet az MNB szerint az év második negyedévében 1,9 százalékos csökkenés követhet. A 2021 első negyedévében tapasztalható alacsony növekedés a lecsökkent ingatlanpiaci aktivitásnak tudható be.

2015-höz képest viszont az OECD országok körét tekintve nálunk a leglátványosabb a változás, a fejlett országokban sehol máshol nem nőttek akkora ütemben az ingatlanárak, mint Magyarországon. Mára több mint másfélszer drágábbak a 2015-ben piacra dobott lakások és házak, ezt az értéket csak a luxemburgi, portugáliai és izlandi árváltozás közelíti meg. A térségben Csehországban, Bulgáriában és Szlovákiában észleltek hasonlóan meredek áremelkedést, Szlovéniában, Lengyelországban vagy épp Ausztriában viszont az elmúlt hat évben lényegesen kisebb ütemben növekedtek az ingatlanárak. Romániáról nem is beszélve, ahol 2015-höz képest mindössze 8 százalékos változás tapasztalható.

Budapest még így is sokkal olcsóbb, mint a környék

A drasztikus áremelkedés ellenére Budapesten még mindig sokkal olcsóbb belvárosi lakást venni, mint a legtöbb nagy világvárosban, és számos környékbeli fővárosnál – Bécs, Pozsony, Prága, Ljubljana, Varsó – is olcsóbbnak számít. Prága belvárosában akár kétszer annyiba is kerülhetnek az ingatlanok, mint Budapesten – a cseh fővároshoz képest még a brüsszeli lakásárak is jóval alacsonyabbak. Budapest árai körülbelül a balti országok árszínvonalában mozognak, Kijev és Bukarest pedig a várakozások szerint a mezőny sereghajtói között vannak.

Az alábbi ábrán az egyes világvárosok belvárosainak elszállt árai és a külvárosi ingatlanárak közötti égbekiáltó különbségek is leképeződnek. San Franciscóban például több mint háromszor olyan drágák az ingatlanok a városközpontban és a felkapott kerületekben, mint a külterületeken, de Londonban, New Yorkban és Rómában is óriásiak a különbségek. Az is látszik, hogy az olcsóbb városokban kisebbek ezek a különbségek, Athénban, Isztambulban vagy Johannesburgban a belvárosban és a külvárosban is hasonló áron juthat bárki ingatlanhoz.

Mivel ezek az árak önmagukban nem elég beszédesek, a grafikon jobb oldalán az ingatlanárak átlagjövedelemhez viszonyított arányszámát (price to income ratio) is megjelenítettük a Numbeo adatbázisa alapján. Ez jelzi, hogy az adott városban mennyire megfizethetők az ingatlanok egy átlagember számára, vagyis az átlagos éves jövedelmet mennyivel kellene megszorozni ahhoz, hogy egy átlagos méretű ingatlant valaki az adott városban megvásárolhasson.

Érdekes látni például, hogy Bécsben a magyar szemmel nézve csillagászati árak valamivel megfizethetőbbek az ott élőknek, mint a magyar főváros ingatlanjai a magyaroknak, nem beszélve Berlinről, Brüsszelről vagy éppen New Yorkról. Varsóban és Prágában viszont mélyebben kell a zsebükbe nyúlniuk a helyi vásárlóknak, mint Budapesten. Az ábrán jól látszik, hogy a kínai nagyvárosok – Sanghaj és Peking – árszínvonala messze elszakadt a kínai átlagjövedelemtől, elemzők szerint az elszálló árak pedig egyenesen ingatlanpiaci buborék kialakulásával fenyegetnek Kínában.

Kapcsolódó cikkek a Qubiten: